De tijd dat alleen vakbladen schreven over de schrikbarende leegstand op de Nederlandse kantorenmarkt is voorbij. Momenteel wijden ook landelijke dagbladen en televisieprogramma’s items aan dit zogenaamd maatschappelijke probleem. In mei 2010 vond zowaar een ‘Kantorentop’ plaats waar de betrokken partijen op uitnodiging van de rijksoverheid over het onderwerp spraken. Nu - in maart 2011 - stuurt de minister van Infrastructuur en Milieu, een ‘Actieprogramma Aanpak Leegstand Kantoren’ naar de kamer. Welke oplossing mogen wij verwachten? En voor welk probleem eigenlijk?
Op dit moment staat 1 op de 6 vierkante meter kantooroppervlakte leeg, waarvan een deel structurele leegstand betreft. Het Kantorenmarktonderzoek 2010 van Twynstra Gudde laat zien dat de crisis zijn effect niet heeft gemist: 100% van de kantoorgebruikers verwacht een afname of gelijkblijvend aantal m2 kantooroppervlak voor de eigen organisatie. De druk van bezuinigingen en de intrede van Het Nieuwe Werken betekenen een blijvend lagere vraag naar kantoren.
Leegstand is verspilling van ruimte en kapitaal. Dat is drijvende kracht achter het Actieprogramma waarmee organisaties van vastgoedbeleggers, projectontwikkelaars en diverse overheden de groeiende leegstand willen terugdringen. De aanpak kent drie pijlers:
Het komen tot een ‘afgewogen mix van overheids- en marktacties en van generieke en gebiedsgerichte oplossingen’ is een veranderopgave van formaat. Dit vergt een andere manier van samenwerken dan marktpartijen en overheden gewend zijn; met erkenning van elkaars belang en de bereidheid hier langjarig in te investeren. De financiële prikkels uit het verleden zijn goeddeels verdwenen en daarmee de drijvende kracht achter tal van gebiedsontwikkelingen.
Het Actieprogramma spreekt van een ‘forse perspectiefwijziging’ voor alle betrokken partijen. Een omslag in denken en doen wordt gevraagd, zodat een duurzame ruimtelijke ontwikkeling met oog voor de eindgebruiker ontstaat onder de (boven)regionale aansturing van de overheid.
Het is de vraag of de urgentie door de betrokkenen hetzelfde wordt ervaren. De rijksoverheid geeft in het regeerakkoord prioriteit aan andere maatschappelijke problemen en lokale overheden hebben recent al kunnen wennen aan verminderde inkomsten uit gronduitgiften. Beleggers zien echter de consequenties van leegstaande kantoorgebouwen direct terug in lagere rendementen.
Leegstaande kantoren zijn bovendien niet nieuw. Veelal wordt het leegstandsprobleem geduid als een ruimtelijke ordeningsvraagstuk, waarbij verloedering van gebieden zou optreden. Dit is echter een probleem voor de lange termijn. De overheid beschikt nu al over voldoende instrumenten om hier op termijn oplossingen voor te vinden.
Het urgente gevaar is dat de kantorenmarkt in financiële zin in onbalans raakt. De vastgoedmarkt is een belangrijke pijler van de financiële markten. De kredietcrisis heeft ons geleerd dat instabiele financiële markten uiteindelijk ook een maatschappelijk probleem kunnen worden en er op dat moment een taak voor de overheid ligt.
Het achterliggende probleem bij leegstand is dat kantoorgebouwen vaak voor te hoge waarden in de boeken staan. Plotselinge en scherpe afwaarderingen kunnen de stabiliteit van de vastgoed- en financiële markten bedreigen. Dit is onwenselijk. Gebouweigenaren en hun financiers zijn gebaat bij een geleidelijke afwaardering van leegstaande kantoren. Een zachte landing: dát is het doel waar de overheid haar inspanningen op moet richten. Uiteindelijk hebben wij allemaal belang bij een financieel gezonde vastgoedmarkt: ook ons pensioengeld is hier immers in belegd.
