Waardesturing bij woningcorporaties

De omgeving waarin corporaties opereren verandert razendsnel. Sinds de crisis is het lastiger geworden voor woningcorporaties om maatschappelijk te ondernemen. Voorheen konden ze door verkoop van in waarde gestegen woningen onrendabele investeringen prima betalen. Met de crisis is verkoop geen vanzelfsprekendheid meer, en waardestijging evenmin. Corporaties zijn daardoor genoodzaakt bewuster gaan nadenken over kasstromen, maatschappelijk dividend en rendement. De manier waarop zij sturen op hun vastgoed moet hierop aangepast worden. Sturen op waarde en rendement wordt steeds belangrijker voor corporaties. Hoe kan een corporatie dat doen?

Rendementseisen
Corporaties sturen op de korte termijn op kasstromen, maar hoe borg je dat deze kasstromen op de lange termijn positief blijven? Door niet alleen op vreemd vermogen, maar ook op eigen vermogen rendement te eisen. Het rendement op het eigen vermogen (REV) moet minimaal zo hoog zijn dat het eigen vermogen duurzaam in stand blijft. Het gewogen gemiddelde tussen die twee is de WACC (weighted average cost of capital). Hier moet de portefeuille in zijn geheel, duurzaam aan voldoen. Dit laat onverlet dat de kasstromen op peil moeten blijven, maar dat is een zorg van kortere termijn (5 jaar voor faciliteringsvolume).

De rendementseis op het eigen vermogen hangt nauw samen met het risico en onzekerheid van de markt. Meer risico vraagt meer rendement. Corporaties zijn van nature geneigd met minder rendement op eigen vermogen genoegen te nemen, terwijl zij wel degelijk dezelfde marktrisico’s lopen als commerciële beleggers. Het bepalen van een rendementseis is dan ook geen rekensom, maar vraagt inzicht, visie en discussie. Belangrijke boodschap is dus dat een corporatie alleen duurzaam maatschappelijk kan blijven presteren als zij haar continuïteit heeft gewaarborgd, en dus stuurt op een minimaal benodigd rendement op eigen vermogen. Tot zover de financiële kant. In principe moet de WACC worden opgebracht door woningen, ofwel de materiële vaste activa op de balans.

Rendementssturing
In de exploitatie zijn er twee soorten rendement waar de corporatie op moet letten: financieel en maatschappelijk. Dit kan zij inzichtelijk maken in haar portefeuille. Financieel: Wat verdien ik? Wat laat ik liggen? Wat is de vermogensallocatie[1]? Dit is het verschil in waarde tussen de beleidswaarde (op basis van het huidig beleid) en de marktwaarde (wat het complex op de markt waard is). Hoe is dat verdeeld over wijken, woningtypen en complexen? Maatschappelijk: waar ben ik bezig met leefbaarheid? Waar woont mijn doelgroep? Per wijk, buurt en complex is de vermogensallocatie te koppelen aan de maatschappelijke prestaties.

Een ideale situatie is als de vermogensallocatie klein is en de maatschappelijke prestaties groot. Andersom is het niet wenselijk dat de vermogensallocatie groot is, maar maatschappelijke prestaties klein (een bleeder). Logischerwijs zou het vaker moeten voorkomen dat waar de vermogensallocatie groot is, er meer maatschappelijk gepresteerd wordt (maar is dit wel altijd zo?).

Wijkstrategieën
Het geheel van rendementseisen en genereren van rendement kan worden vertaald naar gebieden, wijken en buurten. Daarbij ook rekening houdend met de maatschappelijke rendementseis. Deze is lastig te kwantificeren, maar een rangorde is wel te maken. Let op: het bepalen van deze verdeling is een subjectieve, volkshuisvestelijke afweging! Resultaat is een gedifferentieerde financiële rendementseis, waarbij rekening is gehouden met de beoogde maatschappelijke prestaties.

Vervolgens kan per wijk, buurt en complex het behaalde direct rendement (financieel) worden vergeleken met de financiële en maatschappelijke rendementseisen. Waar kan de corporatie financieel rendement optimaliseren? Waar juist niet? Bleeders moeten sowieso worden bijgestuurd.

Resultaat van dit model is dat de corporatie financiële continuïteit nastreeft, tegelijkertijd waar mogelijk maatschappelijke prestaties levert en weet waar zij onnodig geld laat liggen. Een samenspel tussen winstoptimalisatie waar het kan en maatschappelijke investeringen waar het moet.